En este artículo vamos a ofrecer una guía básica de inversión inmobiliaria para aprender los pasos clave que nos pueden ayudar en la toma de decisiones:
¿Cómo invertir en la industria inmobiliaria si soy principiante?
Invertir en la industria inmobiliaria puede parecer algo complicado, aunque en realidad, hay cientos de oportunidades ya que no sólo se trata de adquirir propiedades, sino también de realizar ventas al por mayor, alquilar alojamiento… Además, la inversión no debe ser siempre con fines residenciales sino que también puede darse el caso de que los bienes tengan fines comerciales.
Se ve la inversión inmobiliaria como la adquisición de grandes edificios, pero la inversión puede hacerse tanto en viviendas unifamiliares, como de edificios de apartamentos, locales, oficinas, etc. La oferta es muy amplia, y aquí nos llega la pregunta: ¿en qué propiedad es mejor para invertir?
Formas comunes de invertir dinero en la industria inmobiliaria
Como ya comentábamos anteriormente, se pueden realizar muchos tipos de inversión ya que hay mucha diversidad en cuanto a propiedades y tipos de fines de las mismas. A la hora de invertir, tenemos que tener en cuenta nuestras necesidades: flujos de caja, rentabilidad, tiempo que queremos invertir en las diferentes transacciones. Podemos vender propiedades al por mayor, alquilar nuestras propiedades de forma comercial o para que se habiten. Vamos a analizar las formas más comunes de inversión en el sector:
- La compra de propiedades para alquilarlas: el fin de esta adquisición es obtener un flujo constante de efectivo y la apreciación de la propiedad. Lo más rentable en este tipo de compra para adquirir flujos positivos desde el momento inmediato de la adquisición es comprar propiedades por debajo del valor del mercado, propiedades que necesitan reformas (una vez hechas las mejoras pueden generar mucho efectivo)… Tenemos que saber que necesitamos que el alquiler de la vivienda supere los gastos básicos (impuestos, seguros, gastos de mantenimiento, cuotas, pagos hipotecarios…), para asegurarnos un flujo positivo de caja. Esta forma de inversión suele ser la más sencilla y existen diversas plataformas y empresas especializadas que pueden ayudarnos, como Vivanka.
- Venta de propiedades al por mayor: la idea es adquirir una propiedad para directamente venderla a otra persona que quiera invertir en arreglarla o administrarla. Se puede también realizar este tipo de transacciones sin utilizar tu propio dinero: contactando con vendedores que aún no hayan ofertado sus propiedades en el mercado, y poniéndoles en contacto con compradores que estén interesados a cambio de una comisión determinada. También se puede obtener la casa con un contrato, y después pasar ese contrato al comprador real. Es una forma sencilla de ganar dinero a corto plazo pero se necesita una buena red de contactos.
- Adquirir propiedades que necesitan reformas: esta inversión se basa en comprar-arreglar-vender, lo más rápido posible para obtener mayores ganancias. No es tan fácil como suena: necesitamos conocer los gastos de financiar el proyecto, los impuestos que tendremos que pagar para reformar la propiedad, los gastos de la compra y también los de la venta. La reforma en sí no es lo único que tendremos que tener en cuenta: la inversión en la compra de la propiedad tendrá que ser baja, ya que tenemos que sacarle rentabilidad (al menos un 30%).
Diferentes tipos de propiedades donde puedes invertir
Ahora que ya hemos visto para qué fin comercial podemos invertir, vamos a hablar acerca de los bienes inmuebles que podemos tener en cuenta para realizar estas operaciones. Existen múltiples tipos de propiedades que se pueden adquirir, la oferta es muy amplia. Aunque comúnmente los principiantes empiezan su camino en el mundo de la inversión inmobiliaria adquiriendo viviendas unifamiliares para más tarde adquirir otro tipo de viviendas de más coste. Vamos a analizar la mayoría de los tipos de propiedades disponibles:
- Viviendas unifamiliares: son la primera opción de los principiantes ya que son las más fáciles de adquirir al tener mayor oferta disponible. Además, su venta es más fácil porque no sólo se venden a otros inversores sino también a personas que buscan hacerse propietarios para habitarlas. También pueden administrarse para su alquiler, por lo que pueden rentabilizarse sin dejar de ser de un mismo inversor.
- Recintos de viviendas: la adquisición de muchas viviendas en un mismo espacio puede ser muy beneficioso, ya que se crea una comunidad de propietarios o arrendatarios, que mantienen la propiedad con una serie de aportaciones que suelen ser mensuales o trimestrales. Los propietarios mantienen además sus viviendas de forma personal, por lo que se pueden aplicar tarifas que permitan pagar el mantenimiento del recinto mediante los propietarios o arrendatarios.
- Viviendas con fines turísticos: estos bienes inmuebles suelen adquirirse para su alquiler, que suele ser de una cuantía superior que en el caso del alquiler de una vivienda unifamiliar. Sin embargo, en algunas localizaciones hay una fuerte estacionalidad en el turismo que puede afectar negativamente a los ingresos durante ciertas temporadas del año. También hay propietarios individuales que buscan la compra de una de estas viviendas para su uso personal aunque eso signifique visitar constantemente el mismo destino turístico.
- Viviendas para alquilar en zonas universitarias: se trata de adquirir propiedades para alquilarlas después a estudiantes universitarios. Las tasas de alquiler suelen ser más altas que en el caso de una vivienda unifamiliar, pero el mantenimiento suele ser más necesario y los arrendatarios suelen ser varias personas simultáneamente y, además, con una alta tasa de rotación.
- Viviendas multifamiliares: se trata de propiedades que tienen más de una vivienda, es decir, un dúplex, un edificio con varios apartamentos o cientos… Esto permite tener varias propiedades en un mismo lugar.
- Propiedades con fines comerciales: este tipo de inversión se trata de adquirir todo tipo de locales para fines comerciales, oficinas, terrenos… para alquilarlos a una empresa. Esto es positivo ya que se puede rentabilizar una propiedad al pagar las empresas cantidades más elevadas en sus alquileres que otro tipo de arrendatario.
- Terrenos: la adquisición de terrenos permite comprar y vender de forma rápida o bien invertir en la construcción de propiedades controlando mejor la inversión.
Esperamos que estos consejos te hayan sido útiles. Para más información, puedes ponerte en contacto con Vivanka, consultora especializada en inversiones, y nuestro equipo de asesores te ofrecerá un asesoramiento profesional.